シェアハウスのことを理解しただけではまだ挑戦するには早いです。
次にやるべきことはシェアハウス運営の戦略を立てることです。
そこでどうやってシェアハウス運営の戦略を立てればいいのかを2つのステップに分けてご紹介します。
この記事がオススメな方
・シェアハウスのゴール設定を明確にしたい方
・シェアハウス運営をする際に何を準備するべきかを明確にしたい方
まず初めにシェアハウス運営における出口戦略についてご紹介します。
シェアハウス運営の出口戦略
まず一番重要な出口戦略についてご紹介します。
シェアハウス運営事業の出口は主に売買（譲渡）、建替（移転）、閉業の3つです。
まずは売買（譲渡）についてご紹介します。
売買（譲渡）
売買は、物件を他の運営を希望するお客様に売却することです。
※物件を所有している場合 譲渡は、事業の売却です。
建替する、移転する
建替は物件を壊して新しく建てることです。新しく建てて運営するか、売買するかなどがあります。
また物件所有者の場合の移転は入居者毎、違うハウスに移動させることになります。
そのため事前に建て替えのご連絡を入居者様各位にご連絡する必要があります。
閉業する
閉業はシェアハウスを閉じるということです。運営状況などを考えた上で利益が少ないなどの場合は閉業も1つの方法としてあります。
気をつけるべきポイントは事前に事業撤退ラインを決めておくことです。
事業撤退ラインがないと閉業を見定める基準がありません。そのため無駄に経費だけがかかってしまいます。
閉業する可能性もあることを見越して事前に事業撤退ラインを作っておきましょう。ただこちらも事前に入居者様各位にご連絡する必要があります。
おまけにもう一つご紹介します。
維持
利益を目的とせず「〇〇な場所を作りたい」ということなど存在することに対して意義がある場合です。
最近では若者が居場所づくりなどを目的としてシェアハウスを作るなどがあります。
そういった方にはシェアハウスを維持し続けることが一番の目的かもしれません。
出口戦略がないとどうなるのか？
単純に明確な出口戦略がないと長続きしません。
長続きしないことでただ単に費用だけが増えてしまいます。
また2021年シェアハウスの数は都内だけでも3304軒と競合がひしめくマーケットです。
お客様に自分のシェアハウスを選んでもらうためには明確な出口戦略は必須です。
さらにその上でマーケット分析や物件の魅力を引き出したりとやることは多く、短期間で利益を出すことは大変なことです。
シェアハウス事業をスタートしますとうまくいくときもあれば、うまく行かないときもあります。
ただ、どこか事業の最終ゴールとして出口を考えないといけません。ゴールを考えたら次は実際に準備をする必要があります。
そこで何を準備する必要があるのかご紹介します。
シェアハウス運営における6つの準備
ゴールが決まった上でシェアハウス運営における準備6つご紹介します
ターゲットを決める
どんな人をターゲットにしてシェアハウスを運営していくかを決めましょう。
- 20代前半の若者向けの起業家シェアハウス
- 30代の働く女性に優しいシェアハウス
- 国際交流が好きな人が集まるグローバルシェアハウス
どんな人が集まるシェアハウスにするかを明確にするためにターゲットを決めましょう。
ターゲット分析
次に決めたターゲットの分析をしましょう。
- ターゲットはどこにいるのか
- 必要としている根源的なニーズ
- 利用している媒体ツール
- 市場規模
あらゆる面からターゲットの分析をしてみましょう。
シェアハウスの運営モデルを決める
自主管理か、借上げか、管理委託かなどのシェアハウスの運営モデルを決めます。
自主管理
オーナーが自分自身でシェアハウスの運営を行うということです。
メリットとしては収益がそのままオーナーに入る点です。
ただ、空室があったとしても確実な収益は保障されていないです。
借上げ
不動産管理会社がオーナーからまとめて借上げ、入居者の募集や契約、管理などの業務はすべて行ないます。
メリットは空室があったとしても収益が保障されていることです。
ただ収益率は低いです。
管理委託
管理業務を管理会社に業務を代行してもらうことです。
メリットは入居者募集などの業務全般を任せられ、賃料をオーナー側で決めることができます。
ただ管理手数料は毎月支払う必要があります。
収支計画を立てる
次に収支計画の設計です。
上記の市場分析や運営モデルが確定したら事業計画書を作成しましょう。
事業をやるわけですので、利益が出る事業計画を作ります。
借上げの場合は賃料１０倍ぐらいの初期費用が必要だと目安で考えてください。
自分で所有する物件の場合はおよそ工事費に坪２０ー３０万円ぐらいの工事費、家具家電、設計費がかかります。
企画設計
次にシェアハウスの企画設計していきます。
ハード（見える価値）とソフト（見えない価値）で分けます。
立地、建物、広さなど建物が完璧なことはほとんどありません。
立地なのか、リビングの広さなのか、個室の数なのか、優先順位を決めながら収支計画と照らし合わせます。
また事業性も見て、スピーディーに企画していきましょう。
事前準備の仕上がりクオリティが高ければ高いほど、良い物件が見つけやすくなります。
借上げの場合
既存の５LDKの戸建てをそのまま活用する分には問題はありません。
所有物件の場合
シェアハウスに転用する場合は工事をしてシェアハウスを作る場合は、寄宿舎規定で作る必要があります。
２００㎡以上は用途変更が必要だったりとなかなか面倒なことがあります。
また、シェアハウスの共用部のスペースの広さもリーシングをするにあたって重要なポイントになります。
もし所有物件で考えられてる場合は、シェアハウスの相談を１００棟以上実施した弊社に一度ご相談ください。
リフォーム融資などがつきにくくなったり、消防署や管轄行政庁より指導が入り、入居者不安が発生する場合があります。
失敗事例から学ぶ。撤退ラインを設ける。もしもの場合が考えておく
失敗事例から学び、撤退ラインや、もしもの場合の作戦を考えておきましょう。
撤退ラインは事業主のリスク許容度にもよると思います。
毎月〇〇万円のマイナスが６ヶ月続いたら撤退等決めておきましょう。
シェアハウス事業は撤退の費用もかさみます。
借上げの場合は次のシェアハウス事業者に引き継ぐ（事業譲渡）という手も考えられます。
所有物件の場合はシェアハウス事業者に全てリーシングを依頼、別の施設へ転用、売却する等が考えられます。
もしもの場合を考えておくと、つらいけれでも、パニックにはならない。
まとめ
シェアハウス運営をする上でまずは出口の設計を整えましょう。
その上で運営していくにあたっての準備を整えることが大切です。