立地も建物への評価も”難しい”と言われた物件に、あえて宿泊を提案
浅草の中でも観光エリアから少し外れた「観音裏」に建つ、元・浅草寺病院の職員寮。オーナー様は当初、将来性への不安から 「建て直し」 も検討しており、一度は活用方法が見出せず手放された建物でした。
その後、この建物に可能性を見出した投資家が取得し、Livmo とともに 「観音裏に泊まる理由をつくる」ホテル企画 をスタート。ホテル運用は想定されていなかった物件・立地にも関わらず、私たちは課題を逆手にとり、 “この場所だからできる宿泊体験” を設計する方向に舵を切りました。
収益性と場所の価値、両方を見据えたホテル運営プラン
当該物件を取得したのは、不動産会社を経営する現オーナー様。投資家として、
を重視される方でした。
Livmo はこれまでの運営実績をもとに、 取得後のホテル運営を前提とした事業計画 を提案。
立地の弱点を「理由づくり」に変換
浅草中心部からは少し離れているものの、その特性をマイナスに捉えず、 “そこにゲストが来たくなる理由” をつくる視点で企画。長期滞在者に必要な機能性・快適性を整えるだけでなく、地域との関係が自然に生まれる導線設計やコミュニティ構想など、ハードとソフトの両面から「この場所が選ばれる意味」を設計しました。
結果としてオーナー様にも、 「この場所だからこそ成立する運用プラン」 としてご納得いただくことができました。
観光ではなく”日常の浅草”を体験する、新しいホテルのかたち
ホテルが位置するのは、浅草寺の北側に広がる “観音裏”。正式な地名ではなく、地元で親しまれてきた呼び名です。観光客向けの華やかな表通りではなく、 地元の空気と文化を感じる滞在を届けること を目指しました。
デザインに「浅草の文化」を丁寧に落とし込む
- 玄関に飾った手拭い
- 三社祭のカラーをモチーフにした意匠
- 階ごとに変えたテーマカラー
浅草らしさをさりげなく織り込んだ内装設計とアイテム選定。
地元とゲストが自然につながる仕掛け
“観光地に泊まる”のではなく、 “地元のくらしに一歩入る宿” をテーマに、地域と共に導線を企画しました。
- パン屋さんが外国語で接客してくれる
- 一緒に銭湯文化を体験できる導線
- 着物で人力車を迎える体験プラン
浅草という街の”日常”にやさしく溶け込めるような仕組みを構築。
中長期滞在でも快適な構造
当時の浅草のホテルにはまだ少なかったランドリー設備を備え、各部屋にも個性を持たせ、 滞在するたびに新しい発見があるように デザインしました。
Asakusa1976 の続編として、「ここに泊まる理由」をハードとソフト両面から丁寧に仕立てた物件です。
“地域に根ざす宿”という思想を次のプロジェクトへ
運営期間はコロナ禍の2020〜2021年と短期間ではあったものの、海外からの帰国者やマンスリー利用など、 ニーズに応える機能価値が高く評価 されました。
物件は売却され現在は他社運営となりましたが、Livmo が大切にしてきた 「観光ではなく、日常に泊まる」 という思想は後続プロジェクトにも受け継がれています。
立地や規模に制約があっても、 “地元のくらしに溶け込む滞在体験” を企画し、地域の魅力とつなげることで宿の価値は引き出せる。その考え方が Asakusa KANNONURA には色濃く反映されていました。
Livmoの”ソフトデベロップメント”の流れ
私たちは、物件が持つ無形資産＝ 「くらしの体験価値（ソフト）」 を最大化する手法として、ソフトデベロップメントを重視しています。これは、設備・リノベーションなどのハードではなく、入居者像・過ごし方・空気感といった 目に見えない価値 を起点に再設計するアプローチです。
▼ Livmoのソフトデベロップメントの流れ
- 入居者ターゲットの設定
- 当事者を交えたエリア調査・ヒアリング
- コンセプト設定と空間企画
- 間取り・導線・設備設計
- 募集・運営・イベント支援まで一貫伴走
「これからの当たり前をつくる」
台東区初の住宅宿泊事業モデルに挑んだ原点
この物件の出発点は、「事業性」よりも “面白さ” でした。
当時はまだ、
- 住まいとホテルのあいだのような滞在スタイルは一般的ではなく、
- 住宅宿泊事業の制度もスタートしたばかり。
そんな中で私たちが提案したのは、
1階がホテル、2〜4階が住居（シェアハウス）という「くらすように旅する」滞在体験をつくるハイブリッド型施設。
観光とも賃貸とも違う “中間領域” をどう企画するか。7000万円規模の改修を伴う提案は決して保守的ではありませんが、「まだ誰もやっていないからこそ面白い」とオーナー様が背中を押してくれたことが、この挑戦の原動力でした。
課題解決だけでなく、 “新しい価値観をつくる企画” に共感いただけたプロジェクトでもあります。
駅近じゃないのに選ばれる宿
浅草の”奥”で仕掛けた滞在設計
本物件が位置するのは、浅草の観光エリアからやや離れた 奥浅草。下町の居住エリアで町工場も残る地域です。浅草駅から徒歩20分弱と、決して近い立地ではありません。
それでも Livmo が目指したのは、 “歩いてでも来たくなる宿” をつくること。
地域の空気を感じるファサード設計
ゲストが最初に目にする正面には、
などを配置し、日本文化と街の空気を感じられる仕掛けを用意。
「街にひらく」1階の設計
1階は鉄骨を活かした元工場の趣を残しつつ、扉を開けた瞬間に浅草の日常が広がる “開かれた客室” に。
この地域では、「1階で商い、2階を住まいにする」という生活文化が今も根強く、近所のお肉屋さんに行けば名前で呼ばれるような、顔の見える関係が残っています。その”日常の延長線”にゲストが自然に溶け込めるホテルをデザインしました。
1976年築の建物が持つ”昔からあるくらし”を体験へ変換
1976年築の建物が持つ素朴な魅力を体験してもらうため、 Livmoスタッフ自身が建物内に住み、日常の延長として宿を運営。 買い物帰りにゲストと挨拶を交わすような何気ない行動すら、滞在価値の一部として設計に取り込みました。
「当事者として原体験がある人」が関わることで、ゲストが”観光客”ではなく “この街にくらす人” として滞在できるホテルを実現。
台東区の”制度”を動かし、成果を出した先駆けへ
2018年、旅館業を伴う 1室運用の住宅宿泊事業 は台東区に前例がなく、地域の不安や慎重な声もありました。外国人観光客への懸念、地域ルールとの相性など課題が多い中、Livmo は開業前から地元住民と丁寧にコミュニケーションを重ね、
など、信頼を積み重ねていきました。
その結果——
- 開業直後から稼働率70%以上を維持
- 区内初の先駆事例としてメディア取材多数
建物自体はすでに解体されていますが、当時のオーナー様とは今も信頼関係が続いており、Livmoメンバーに新たな住まいをご紹介いただくなど、関係性はより深まっています。
ユーザーファーストな挑戦が”制度”を変えた
この物件の核にあったのは 「新しい価値観に挑戦する姿勢」 です。地域と向き合い、日常のルールを教わり、サービスの”顔”が見える運営をすることで、少しずつ地域に受け入れられ、やがて次の案件へとつながっていきました。
Asakusa1976 は、Livmo の “自分たちらしい挑戦” の原点 でもあります。メンバー一人ひとりが責任を持って地域に向き合い、制度を動かしながら、 新しい住まいのスタイルを実装する という、数字以上の価値を残したプロジェクトでした。
Livmoの”ソフトデベロップメント”の流れ
私たちは、物件の無形資産＝ 「くらしの体験価値（ソフト）」 を最大化するため、ソフトデベロップメントを重要視しています。これは、設備やリノベなどの ハードに頼るのではなく、入居者像・過ごし方・空気感といった “目に見えない価値” を起点に物件を再設計し、入居率・問い合わせ数の向上につなげる手法です。
▼ Livmoのソフトデベロップメントの流れ
- 入居者ターゲットの設定
- 当事者を交えたエリア調査・ヒアリング
- コンセプト設定と空間企画
- 間取り・導線・設備設計
- 募集・運営・イベント支援まで一貫伴走
コロナ禍で稼働が止まった学生寮。活用に悩むオーナーからの相談がはじまりでした。
本物件は大学の学生寮として長く活用されていた建物でしたが、コロナ禍でリモート授業が主流になり入居率が急落。寮としての役割を終え、オーナー様とご親族が「このままでは空室が増えていく」と活用方法を模索している中、JA東京を通じて Livmo にご相談をいただきました。
「収益最大化」よりも「くらしの空気感」を提案したシェアハウスへ
REFUは収益性よりも“安心できるくらしの空気感” を重視した物件です。
コロナ禍では”三密”を避ける生活様式が主流となる中で、私たちはあえて「つながりのあるくらし」 を企画提案しました。
実際に他物件では、
- 「シェアハウスで過ごす日々が楽しい」
- 「暗くなりがちな日々でも、誰かの気配があるだけで安心できる」
といった声が多く寄せられていました。
本来であれば居室を増やすことができた1階部分を、入居者同士が自然に集まり会話が生まれる共有スペースに転換。
1階に様々な「くらしのシーン」を散りばめ、境界を曖昧にしたことで、そこはリビングであり、ワークスペースであり、図書室であり、時に鍋を囲んだり犬とふれあう場にもなる多用途空間になりました。
学生寮時代には単なる「食堂」だった場所が、入居者それぞれの自由なくらしを支え、自然な会話が生まれる場へと進化しました。
また、
など暮らし方の多様性を尊重し、外と中がつながる開放的なデザインを採用。海外のゲストハウスのような、気取らず人が集まれる住まいを目指し、「集まり」「働き」「過ごす」が共存する導線をデザインしました。
ユーザーの”ありたいくらし”を優先した結果、高稼働・高単価を実現
オーナー様のご家族がバックパッカー経験者という背景もあり、Livmo が他物件で提供している”空気感”に深く共鳴。多様な国籍の入居者と共にくらす温かい雰囲気に「懐かしいゲストハウスのよう」と共感していただき、私たちの「数字よりくらしの空気感を重視する企画」が信頼につながりました。
REFU完成後、シェアハウスのポータル掲載では問い合わせ数が 他物件の約3倍へ。家賃もエリア相場より 2万円高い設定 にも関わらず、安定的に高稼働を維持し、継続的に満室に近づいています。
都心からも駅からも遠い物件に挑んだ理由
西永福は都心から少し離れ、物件自体も駅から距離のある立地です。一般的にシェアハウスは「駅近・家賃が安い」といった指標で評価されがちですが、REFUはその真逆を選びました。
それでも、この場所だからこそ「落ち着き」や「つながり」といった新しい価値を提案できると考えました。近くの公園で気軽にリフレッシュしたり、ローカルなスーパーで買い物したりする日常の中で、コロナ禍以降の社会で求められる“心が落ち着く住まい”の重要性が高まったと実感しています。
大切にしたのは“住む人が主役になる空間設計”。余白を活かしたシンプルなデザインに抑え、自然と調和するようにグリーンを取り入れ、気取らない優しい空気をつくりました。設備の豪華さに頼らず 「ソフトで勝負する」。REFUの設計思想は、シェアハウスの当たり前を問い直し、空間が持つ”空気感そのもの”を価値へ変える挑戦でした。
Livmoの”ソフトデベロップメント”の流れ
私たちは、物件の無形資産＝ 「くらしの体験価値（ソフト）」を最大化する手法として、ソフトデベロップメントに重きを置いています。これは、設備やリノベなどの「ハード」に頼るのではなく、入居者像・過ごし方・空気感といった目に見えない価値を起点に物件を再設計し、入居率や問い合わせ数の向上につなげる取り組みです。
▼ Livmoのソフトデベロップメントの流れ
- 1.入居者ターゲットの設定
- 2.当事者を交えたエリア調査・ヒアリング
- 3.コンセプト設定と空間企画
- 4.間取り・導線・設備設計
- 5.募集・運営・イベント支援まで一貫伴走
