既存物件を、地域に根差す宿へと育てる
もともとは他社管理下にあり、ホテル運用を見据えて再スタートを切るタイミングで Livmo が参画した物件です。大規模改修は行わず、 短期・中期滞在に最適化した仕様へ再設計。「泊まる」だけでなく「くらす」宿として再生を図りました。
ブランドを再構築。”蒅（すくも）”に込めたまちの記憶
Sukumo〜蒅〜の舞台である 神田紺屋町 は、かつて藍染文化で栄えた街。この土地のアイデンティティを現代に温かく再解釈し、 「都心での贅沢な住まい体験」 をテーマに新ブランドを構築しました。
ブランド名「蒅（すくも）」の由来
“蒅（すくも）”とは藍染に不可欠な天然染料の名称。この名前には、
- 土地の記憶を受け継ぐこと
- 地域に根差す宿へ育っていく願い
が込められています。
デザインコンセプト
- ブランドカラー：藍染の “色むら” を残した深いブルー
- ロゴ：漢字ではなく筆記体を採用し、インバウンドにも親しみやすい形に
伝統と現代が調和する、都市型の新しい宿泊ブランドを志向しました。
「体験」が価値を生む客室設計に。
Sukumo〜蒅〜は 40㎡超のゆとりある客室 に
を備えた、都心では珍しい “くらしを前提とした” アパートメント型宿泊施設 です。ホテル用途が制限されるエリアにも関わらず、生活機能を兼ね備えた設計によって稼働・単価ともに好調な実績を残しています。
11階：植物と暮らす、特別なフロア体験
11階は、有限会社フロレゾン花瞬と協働し、 「人と植物が共生する空間」 をテーマに特別設計。自然の中にいるような没入感をつくり、ゲストの心をやわらげる癒しの空間となっています。
あえて”植物の水やり”をゲストに任せる設計
くらすように泊まる体験を深めるため、 植物の水やりをゲスト自身にお願いする仕組み を取り入れました。当初は「負担に感じるのでは」という懸念もありましたが、実際には多くのゲストから 「ここで暮らしている感覚が生まれて良かった」 という声が寄せられています。
“日常を少し担ってもらうこと” が、 くらすように泊まる体験の本質 につながると実感した事例です。
顔が見える運営を目指して。街とホテルをつなぐ
藍染文化を背負う神田紺屋町だからこそ、 地域とともに歩むホテルでありたい。 私たちはそう考え、地域に根差す運営体制を築いてきました。
現在の取り組み
- 近隣住民との日常的な対話
- トラブル時の迅速な対応
- “顔が見える運営” を意識したコミュニケーション体制
これから取り組むこと
- 町内活動への参加
- 地域行事での協力
- 地域共創型プロジェクトへの発展
民泊規制が強まる中、多くの不安は 「運営者の顔が見えないこと」 から生まれています。だからこそ私たちは、地域との対話や連携を大切にし、 地域に信頼されるホテル運営 を追求しています。
Livmoの”ソフトデベロップメント”の流れ
私たちは、物件の無形資産である 「くらしの体験価値（ソフト）」 を最大化する手法として、ソフトデベロップメントを重視しています。これは、設備やリノベ等の “ハード” に依存せず 入居者像・過ごし方・空気感といった 見えない価値 を軸に物件を再設計するアプローチです。
▼ Livmoのソフトデベロップメントの流れ
- 入居者ターゲットの設定
- 当事者を交えたエリア調査・ヒアリング
- コンセプト設定と空間企画
- 間取り・導線・設備設計
- 募集・運営・イベント支援まで一貫伴走
立地も建物への評価も”難しい”と言われた物件に、あえて宿泊を提案
浅草の中でも観光エリアから少し外れた「観音裏」に建つ、元・浅草寺病院の職員寮。オーナー様は当初、将来性への不安から 「建て直し」 も検討しており、一度は活用方法が見出せず手放された建物でした。
その後、この建物に可能性を見出した投資家が取得し、Livmo とともに 「観音裏に泊まる理由をつくる」ホテル企画 をスタート。ホテル運用は想定されていなかった物件・立地にも関わらず、私たちは課題を逆手にとり、 “この場所だからできる宿泊体験” を設計する方向に舵を切りました。
収益性と場所の価値、両方を見据えたホテル運営プラン
当該物件を取得したのは、不動産会社を経営する現オーナー様。投資家として、
を重視される方でした。
Livmo はこれまでの運営実績をもとに、 取得後のホテル運営を前提とした事業計画 を提案。
立地の弱点を「理由づくり」に変換
浅草中心部からは少し離れているものの、その特性をマイナスに捉えず、 “そこにゲストが来たくなる理由” をつくる視点で企画。長期滞在者に必要な機能性・快適性を整えるだけでなく、地域との関係が自然に生まれる導線設計やコミュニティ構想など、ハードとソフトの両面から「この場所が選ばれる意味」を設計しました。
結果としてオーナー様にも、 「この場所だからこそ成立する運用プラン」 としてご納得いただくことができました。
観光ではなく”日常の浅草”を体験する、新しいホテルのかたち
ホテルが位置するのは、浅草寺の北側に広がる “観音裏”。正式な地名ではなく、地元で親しまれてきた呼び名です。観光客向けの華やかな表通りではなく、 地元の空気と文化を感じる滞在を届けること を目指しました。
デザインに「浅草の文化」を丁寧に落とし込む
- 玄関に飾った手拭い
- 三社祭のカラーをモチーフにした意匠
- 階ごとに変えたテーマカラー
浅草らしさをさりげなく織り込んだ内装設計とアイテム選定。
地元とゲストが自然につながる仕掛け
“観光地に泊まる”のではなく、 “地元のくらしに一歩入る宿” をテーマに、地域と共に導線を企画しました。
- パン屋さんが外国語で接客してくれる
- 一緒に銭湯文化を体験できる導線
- 着物で人力車を迎える体験プラン
浅草という街の”日常”にやさしく溶け込めるような仕組みを構築。
中長期滞在でも快適な構造
当時の浅草のホテルにはまだ少なかったランドリー設備を備え、各部屋にも個性を持たせ、 滞在するたびに新しい発見があるように デザインしました。
Asakusa1976 の続編として、「ここに泊まる理由」をハードとソフト両面から丁寧に仕立てた物件です。
“地域に根ざす宿”という思想を次のプロジェクトへ
運営期間はコロナ禍の2020〜2021年と短期間ではあったものの、海外からの帰国者やマンスリー利用など、 ニーズに応える機能価値が高く評価 されました。
物件は売却され現在は他社運営となりましたが、Livmo が大切にしてきた 「観光ではなく、日常に泊まる」 という思想は後続プロジェクトにも受け継がれています。
立地や規模に制約があっても、 “地元のくらしに溶け込む滞在体験” を企画し、地域の魅力とつなげることで宿の価値は引き出せる。その考え方が Asakusa KANNONURA には色濃く反映されていました。
Livmoの”ソフトデベロップメント”の流れ
私たちは、物件が持つ無形資産＝ 「くらしの体験価値（ソフト）」 を最大化する手法として、ソフトデベロップメントを重視しています。これは、設備・リノベーションなどのハードではなく、入居者像・過ごし方・空気感といった 目に見えない価値 を起点に再設計するアプローチです。
▼ Livmoのソフトデベロップメントの流れ
- 入居者ターゲットの設定
- 当事者を交えたエリア調査・ヒアリング
- コンセプト設定と空間企画
- 間取り・導線・設備設計
- 募集・運営・イベント支援まで一貫伴走
「これからの当たり前をつくる」
台東区初の住宅宿泊事業モデルに挑んだ原点
この物件の出発点は、「事業性」よりも “面白さ” でした。
当時はまだ、
- 住まいとホテルのあいだのような滞在スタイルは一般的ではなく、
- 住宅宿泊事業の制度もスタートしたばかり。
そんな中で私たちが提案したのは、
1階がホテル、2〜4階が住居（シェアハウス）という「くらすように旅する」滞在体験をつくるハイブリッド型施設。
観光とも賃貸とも違う “中間領域” をどう企画するか。7000万円規模の改修を伴う提案は決して保守的ではありませんが、「まだ誰もやっていないからこそ面白い」とオーナー様が背中を押してくれたことが、この挑戦の原動力でした。
課題解決だけでなく、 “新しい価値観をつくる企画” に共感いただけたプロジェクトでもあります。
駅近じゃないのに選ばれる宿
浅草の”奥”で仕掛けた滞在設計
本物件が位置するのは、浅草の観光エリアからやや離れた 奥浅草。下町の居住エリアで町工場も残る地域です。浅草駅から徒歩20分弱と、決して近い立地ではありません。
それでも Livmo が目指したのは、 “歩いてでも来たくなる宿” をつくること。
地域の空気を感じるファサード設計
ゲストが最初に目にする正面には、
などを配置し、日本文化と街の空気を感じられる仕掛けを用意。
「街にひらく」1階の設計
1階は鉄骨を活かした元工場の趣を残しつつ、扉を開けた瞬間に浅草の日常が広がる “開かれた客室” に。
この地域では、「1階で商い、2階を住まいにする」という生活文化が今も根強く、近所のお肉屋さんに行けば名前で呼ばれるような、顔の見える関係が残っています。その”日常の延長線”にゲストが自然に溶け込めるホテルをデザインしました。
1976年築の建物が持つ”昔からあるくらし”を体験へ変換
1976年築の建物が持つ素朴な魅力を体験してもらうため、 Livmoスタッフ自身が建物内に住み、日常の延長として宿を運営。 買い物帰りにゲストと挨拶を交わすような何気ない行動すら、滞在価値の一部として設計に取り込みました。
「当事者として原体験がある人」が関わることで、ゲストが”観光客”ではなく “この街にくらす人” として滞在できるホテルを実現。
台東区の”制度”を動かし、成果を出した先駆けへ
2018年、旅館業を伴う 1室運用の住宅宿泊事業 は台東区に前例がなく、地域の不安や慎重な声もありました。外国人観光客への懸念、地域ルールとの相性など課題が多い中、Livmo は開業前から地元住民と丁寧にコミュニケーションを重ね、
など、信頼を積み重ねていきました。
その結果——
- 開業直後から稼働率70%以上を維持
- 区内初の先駆事例としてメディア取材多数
建物自体はすでに解体されていますが、当時のオーナー様とは今も信頼関係が続いており、Livmoメンバーに新たな住まいをご紹介いただくなど、関係性はより深まっています。
ユーザーファーストな挑戦が”制度”を変えた
この物件の核にあったのは 「新しい価値観に挑戦する姿勢」 です。地域と向き合い、日常のルールを教わり、サービスの”顔”が見える運営をすることで、少しずつ地域に受け入れられ、やがて次の案件へとつながっていきました。
Asakusa1976 は、Livmo の “自分たちらしい挑戦” の原点 でもあります。メンバー一人ひとりが責任を持って地域に向き合い、制度を動かしながら、 新しい住まいのスタイルを実装する という、数字以上の価値を残したプロジェクトでした。
Livmoの”ソフトデベロップメント”の流れ
私たちは、物件の無形資産＝ 「くらしの体験価値（ソフト）」 を最大化するため、ソフトデベロップメントを重要視しています。これは、設備やリノベなどの ハードに頼るのではなく、入居者像・過ごし方・空気感といった “目に見えない価値” を起点に物件を再設計し、入居率・問い合わせ数の向上につなげる手法です。
▼ Livmoのソフトデベロップメントの流れ
- 入居者ターゲットの設定
- 当事者を交えたエリア調査・ヒアリング
- コンセプト設定と空間企画
- 間取り・導線・設備設計
- 募集・運営・イベント支援まで一貫伴走
